专家呼吁：城市遗产保护需重视城市精神的传承
城市遗产的保护已经受到越来越多的人的关注。９日在上海召开的 “２００５中国城市遗产保护论坛”上，同济大学国家历史文化名城研究中心主任阮仪三教授认为，在城市保护中，不能只注重形态的维持，更应注重城市精神的传承。因为真正决定一所城市的历史面貌和文化厚度的，是城市中的人的精神力量。 阮仪三说，近年来，我国的遗产保护已经渐渐从消极的静态保护到以合理利用持续发展为原则的积极保护，从保护历史建筑单体到保护历史街区乃至整个城市，这很令人高兴，但是值得注意的是城市遗产的利用方式却呈现出单一性和趋同性。 上海由石库门改造成的上海新天地，杭州把西湖边老建筑翻新成的西湖新天地，南京昔日总统府建成的１９１２，大多是以观光娱乐、美食购物、休闲体验为主的“复合式游购中心”。曾几何时，老城厢风光旖旎温情脉脉的乡土人情，被簇拥的商铺、如织的友人、盈门的顾客所掩盖了，现代西方文化的价值观已深深地烙印在了城市普通百姓的心上。 对此，复旦大学社会发展与公共政策学院教授、博导胡守钧指出，翻开世界建筑史，巴黎圣母院、北京故宫、泰姬陵，但凡称得上经典的建筑，无不以与众不同的地域文化为灵魂。而中国，在全球化带来的西方强势经济和强势文化，产生了一种误解和错觉，以为惟有西方的才是现代的，只有现在的才是有价值的，导致了大江南北不同城市的城市精神日趋迷失。 胡守钧说，城市遗产保护不只是技术层面的工作，问题的关键在于民众城市精神的觉醒。城市精神是人文基因中的一个重要方面，不同城市的民众在特定的生态环境中共同生活酿就的与其它地区有差异的文化。 胡守钧建议，一个城市的城市遗产保护得好不好，不在于有多少的名人故居，申报了几个世界遗产，而是普通的劳动人民的精神是否能与城市的气韵，城市的文化内涵牢牢结合在了一起。城市遗产利用首先要选定以何种精神为指导，然后按其内在逻辑结构合理地展开和发挥。城市遗产翻新、改造后要有地域风格，能体现当地的城市精神。
编者按：诚信是市场经济发展的基础，担保业作为经营信用的行业，以自身的信用增补被担保企业信用，对诚信的要求更高于其他行业。工程保证担保在我国属起步探索阶段，其制度设计的目的之一便是用经济手段解决建筑领域内信用缺失问题。通过建立工程担保行业信用体系，以担保业信用带动建筑工程业信用发展，以建筑工程业信用巩固担保业信用价值，可以起到分散风险、保证履约的作用，促进工程担保业长久良性发展。北京首创投资担保有限责任公司从自身经验出发，提出实行评级管理、建立信息采集及披露制度、违约惩罚机制等经验。本报在此予以刊登，以供读者探讨。 目前我国工程保证担保业务发展呈不规范状态。如在北京地区开发商和承包商开具保函的目的不是为了规避风险，而是为应建委要求开具施工证，相应保函的出具也未按照市场化规范原则操作。实际操作中部分开发商和承包商采取利用阶段性银行保函或低价购买保函的模式为受益人提供担保。阶段性银行保函是指开发商和承包商将原件交还银行销毁，同时撤回保证金。这样开发商和承包商在保证金占用时间短、费用低的情况下得到保函、办理施工许可证，当然保函并未起到真正的担保作用。低价购买保函是指在对担保公司没有资格认定的情况下，不少小型担保公司以低价保费、不需要反担保措施等条件出售保函，吸引那些仅仅希望通过获取保函得到开证的公司，担保公司虽出具保函，但并不承担真正的担保责任。此外，由于担保市场缺少行业规范管理，对担保公司缺少资质认定，政府主管部门从确保保函的担保效力角度考虑，目前在北京地区对于政府投资的代建项目要求提供银行保函，将担保公司排除在工程代建履约担保市场之外。 我国工程保证担保市场出现的一系列问题与工程保证担保制度推行的初衷出现较大差异，这与我国当前不完善的信用体系建设密不可分。信用体系建设对我国工程保证担保业务发展具有重要意义。首先，有助于规范建筑市场，确保建筑业快速健康发展；其次，有助于确保工程质量，保证工程建设各环节按合同约定履行；再次，可以保证政府重点工程的建设，保证工程款及时支付，是建立和谐社会的重要举措；最后，信用体系建设也是增强建筑市场整体信用的必要举措。 工程保证担保业的发展离不开经济的发展，更离不开社会的进步。建设工程保证担保信用体系，必须结合强化社会信用意识，改善社会信用环境同步进行。目前，我国信用体系建设已初步展开。十六届三中全会提出：要“建立健全社会信用体系”，“形成以道德为支撑、产权为基础、法律为保障的社会信用制度”；国家六部委于２００３年９月联合出台了《关于开展社会诚信宣传教育的工作意见》；北京、上海、深圳、福建等省市正在进行社会信用体系建设试点。可以说，工程保证担保业信用体系建设恰逢其时。我们应把握契机，推动工程担保信用体系建设。 加强对担保机构的信用建设，实行评级管理 美国对工程担保机构的管理是由财政部进行的，并定期公布具备担保资格的担保机构名单。我国应明确专门的机构对担保公司进行信用管理，使担保公司的担保能力、履约赔付能力、在保金额等信息透明化，使不具备担保能力、不具备承担风险能力的担保公司逐步从市场上退出，保证整个行业的健康发展。 对担保公司实行资质管理，促进工程担保法制化建设 对于公共工程建设，国家应强制实行保证担保；同时应制定工程保证担保公司资质评定制度，取得资质的担保公司方可开展承保业务，从而使工程保证担保步入法制化管理。 要建立信息采集及披露制度 各国经验证明，征信数据的采集和使用应通过法律或法规的方式进行明确规定。建议我国应对此方面加强立法步伐，在全社会范围内建立企业资信采集及披露制度。针对工程保证担保业，建议由专门管理机构从事该方面业务，在开发商或承包商申请担保时，担保公司有权通过该机构获得开发商或承包商的资信状况、履约守诺及遵纪守法情况；同时保函受益人也可随时查询担保公司的资信状况，以确定是否认可其担保能力。 发展社会信用调查业，防范投保人道德风险 担保公司的承保工作是基于对投保人信用状况全面掌握的基础上进行的。在美国担保公司不仅自己掌握大量客户资料，而且还有各种信用调查公司提供的排名、信用等级及各种分析报告等等，使担保公司可以比较全面地掌握投保人的信用状况，从而做出准确的取保风险评判。 在社会信用调查业发达的基础上，担保公司可结合自身对企业的评审及外部信用资源确定拟担保企业信用级别，对不同资信等级的企业提出不同担保要求，对于信誉良好的企业完全可以做到控制风险的前提下简化评审、增加担保额度、弱化反担保措施等等，甚至可以在企业资金、技术等方面出现短期障碍时提供必要的援助，为企业提供更紧密的担保服务。 建立违约惩罚机制 工程保证担保信用体系中重要的一个环节就是建立违约惩罚机制。根据欧美等发达国家实践经验，依法设置的惩罚机制能够杜绝承包商的期诈和投机行为，使守信企业得到保护，不守信企业从市场中摒弃。就惩罚机制建立而言，相关管理机构可建立合理的惩罚尺度，对不同程度的失信行为施以相应的惩罚；建立快速收到有关失信行为的信息或举报机制；及时将企业失信行为录入数据库，供使用查询。在违约惩罚机制及信息共享基础上市场机制的共同作用下，工程保证担保信用体系将会逐步得以建立。
加强企业职业化建设 实行经理人考核制度
改革开放以来，我国建筑业虽然取得了很大的发展，建筑企业的规模和实力有了很大的提高，但与国内外形势发展的要求，与国际先进水平相比，我们确实还有相当大的差距。我国加入ＷＴＯ三年过渡期已经结束。这意味着国际市场的竞争将更加深入地与国内市场的竞争结合在一起，我国建筑企业将面临更加严峻的挑战。 面对越来越激烈的市场竞争，我们必须坚持不懈地深化企业改革；坚持不懈地加强企业职业化建设。并且要在实践中，把深化改革与职业化建设很好地结合起来。 我们企业改革的目标，是要建立“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的现代企业制度，建立科学的企业法人治理结构和运行机制。有关专家认为，企业科学的运行机制主要包括六个方面的内容：一是明确的发展战略；二是清晰的法人治理结构；三是科学的决策体系；四是完备的职业经理人队伍；五是有效的激励和约束机制；六是先进的企业文化。 其中，最薄弱、最紧缺、也是需要较长时期工作才能见成效的，就是缺少一支完备的职业经理人队伍。职业经理队伍形成，一方面是市场经济、现代企业发展对职业化建设的需要；另一方面，如果没有一支现代化的职业经理队伍，现代企业制度也难以形成。职业经理人的存在，其功能的发挥，是现代经济、现代企业制度的微观基础。有关专家认为，目前，职业化的经理人才短缺，已成为我国企业制度推进的一个“瓶颈”。 改革开放以来，建筑业特别是建筑企业率先改革。随着企业改革的深入，企业所有权和经营权分离的逐步实现，对职业经理人社会化的要求更为迫切。对一个治理结构健全的公司来讲，董事会是出资人的代表，经理层是董事会聘任的职业人员。董事会以什么标准，什么程序、在什么范围去聘任经理人，什么样的经理人才能当什么资质建筑企业的经理，这些都需要立即研究并着手实践。 从八十年代初期起，建筑业率先实行了全行业的市场竞争机制，人才竞争极为激烈。竞争必然流动，而流动必然有一个由无序向有序过渡的过程。如何造就一支合格的建筑企业的职业经理人才队伍，并使建筑企业的经理人才合理、有序地流动，用市场机制来引导和规范。这些，都是建立建筑企业职业经理人资质评价制度和社会评价体系迫切的社会需求。 中共中央、国务院在关于进一步加强人才工作的决定中指出，以培养职业经理人才的市场化为重点，坚持市场配置，改革和完善国有企业人才选拔的任用方式。根据以上精神，从２００３年开始，国资委已连续三年面向全球招聘部分中央企业的经营管理人才，且招聘职位不断提高；北京、上海、山东等省市的建筑集团，也纷纷采取面向社会招聘等方式，改变国企经营管理人员的任用方式。今年九月，北京住总集团总部及下属１０余家核心企业，面向全国招聘５００多个职位的高级经营管理和工程技术人员，以年薪３０万元的待遇向全国招贤纳士。他们明确提出，“用事业造就人、用环境凝聚人、用机制激励人”，视“人力资源为企业最宝贵的资源”，实现立足北京、面向全国、进军海外的发展战略。在这样的大背景下，就显得更加紧迫。 关于建筑企业职业经理人，其定位应包括三个方面： 一是职业人。职业经理人“在企业中全面负责经营管理，承担法人财产保值和增值的责任”，在任职期间，以其诚信的职业道德和工作完成本职工作。 二是市场人。职业经理人对于企业和出资人而言，是可以选择和流动的，这正是职业经理人与传统体制的不同及其生命力所在。建筑企业职业经理人的市场价值的高低，取决于他所就职企业的规模、业绩及职业生涯的诚信记录。 三是专业人。建筑企业职业经理人赖以生存的基础，是自己管理运作某一建筑企业的专业技能，而不是资本。由于建筑业的市场环境、技术的进步和竞争对手的变化，建筑企业对职业经理人的要求越来越高。因此，建筑企业的职业经理人必须善于学习，不断提高自己，使自己的能力符合自己职位的要求，才能经营管理好一个企业。 近年来，建设部先后对建筑师、结构工程师、监理工程师、造价工程师等都实行了执业资格注册制度，对建筑企业的项目经理也建立了培训、考核和资格管理制度。去年以来，我们对建造师也开始实行了执业资格注册制度。应该说，我国建筑企业经营管理和工程技术人才素质状况正在不断得到提高。但是，我们看到，无论建筑师、结构工程师、监理工程师、造价工程师、建造师等都不可能替代职业经理人“在企业中全面负责经营管理，承担法人财产保值和增值的责任”。因此，根据党中央和建设部人才工作会议提出的要对企业职业经理人实行考核评价制度，对企业经营管理人才实行职业化、市场化和社会化管理等方面的要求，我们正式下达给中建协经营管理委员会《建筑企业职业经理人资质认证制度和建筑企业资质管理研究》的课题，以推动建筑企业的职业化建设。 要完成这一课题，并将其成果转化为全行业的行动，推进建筑企业职业经理人考核评价制度的建设，是一件系统工程，需要政府、协会和企业的共同努力
一半海水一半火焰 上海、深圳楼市吸引10亿眼球
房价涨跌不是两个城市的游戏，但是上海和深圳在中国楼市版图上的表现，足以吸引10亿人的眼球。 在上海楼市从8月份起连续三个月成为全国房价环比降幅最大的城市的时候，深圳楼市依然高奏凯歌。一边是海水一边是火焰。同为中国楼市的带头“大哥”，上海和深圳现在的两种境遇让人迷惑不解。同样在中国，同样接受政策调控考验，差别咋那么大呢？ 有人说，深圳房价一直是平稳式发展，而上海房价是跳跃式发展（有泡沫之说），根基不稳才下跌；也有人说，如果说房地产市场有泡沫的话，上海比深圳严重，所以之前宏观调控的重点是上海，导致上海房价大跌。那么深圳房价为何上涨呢？分析人士给出的答案是，有效供应量不足，而深圳购房人和外地人在深购房置业的需求并没有下降是主要原因。 其实，在2002年到今年中央政策调控之前，上海房价上涨速度大大超越深圳。一位业内资深人士分析，在1998年前后，深圳房价与上海房价相差不多，上海之所以反超，原因是随着2000年福利购房政策取消，上海市政府开始通过退税、申办户口等配套政策来鼓励市民购房。而深圳相比上海则明显缺乏政策鼓励。结果是上海房价跑步走。 1999年之前深圳房价与上海相当，2001年之后上海反超，2005年上海房价下滑，深圳房价却上涨，这一涨一跌一高一低，颇有上山下山的感觉。如果说房地产是一座山的话，那么上山的人即使汗流浃背也会脚步匆匆，因为山上有吸引他的风景；而下山的人即使拼命想止住下滑的脚步，无奈气力不支，难挽败局。 此时，不但上海和深圳的开发商境遇不同，而且，我相信购房人的心态也不一。在上海，面对观望态势，为了激活低迷的市场，开发商使出了奇招怪招，什么特价房、打折房层出不穷，但即使开发商以头撞墙表诚意，购房人除了观望还是观望。在深圳，除极个别楼盘冷落外，大部分开发商稳坐钓鱼台，甚至到处走场作秀，楼盘依然火爆，而购房人更是心急火燎地买号排队，生怕房子抢不到手。 不管是政府政策调控，还是上海开发商打折促销或深圳开发商四平八稳，或是上海购房者观望、深圳购房者抢购，我想每一次房地产运动，都是一次健身运动。也只有多做“健身”运动，楼市才能健康发展。
公积金还贷赶末班 明年房贷利率提到4.41%
从2006年1月1日起，5年以上的公积金房贷利率从4.23%提高到4.41%。因此，市民赶在年底之前委托银行支取公积金还贷，可以减轻来年房贷压力。记者昨日从南京公积金管理中心获悉，最近的一次集中办理终止时间是12月10日，但由于10日是周六，市民想赶这趟车只有今天（9日）一天。 办理时间只剩一天 据悉，今年南京首次推出委托支取还贷业务，除了8月份的一次集中转账外，12月12日又将增加一次转账。也就是说，8月份前和银行签署委托协议的贷款人，今年就有了两次用公积金还贷的机会。南京市公积金管理中心工作人员昨日告诉记者，12月12日，该中心将统一为所有委托银行支取公积金还贷的市民办理转账，因此市民原则上要在12月10日前到贷款银行去签委托协议，但由于10日是周六，市民想赶这趟车只有今天（9日）一天了。公积金管理中心有关人员还表示，12月12日的集中转账后，市民委托支取银行照常受理，不过下一次转账还贷要等明年8月。 提前还贷利息省不少 统计显示，在今年8月的公积金集中转账还贷中，共有1.3万户、1.9万人用公积金还了贷款，还款总额高达1.59亿元，平均每户还贷1.22万元。支取公积金还贷好处究竟有多少？银行工作人员为记者算了笔账：以一对夫妻10年贷款20万元算，按现有4.41%的利率每月还款是2064元；如果用公积金提前还掉1.22万元，贷款本金就降到了18.78万元，10年的贷款期限不变，月还款就变成了1940元，每月可少还120元左右。在明年1月1日按新利率计算利息的特殊情形下，新利率所增加的每月几十元的新增“负担”基本可被抵消。 月还年还各有利弊 不少市民买房后发现：自己每月要还1000-2000元的贷款，但是夫妻双方每月缴存的公积金和住房补贴加起来就足以还大部分甚至全部贷款，但是公积金账户里的钱不能每月都提取，只能每年提一次，所谓“看到拿不到”。那么，今后能不能做到“每月转账、逐月还贷”呢？对此，南京公积金管理部门表示，其实“每月还一次”和“每年还一次”是各有利弊。“每月还一次”是可减轻眼前的还贷压力，但却损失了利息；而“每年还一次”还的是纯本金，还掉的本金部分不再算利息。因此，几十年的本金、利息算下来，后者所支付的利息要少得多。现在的委托支取还贷还的也是本金，今后如果有别的还贷方式，贷款人签的协议也可以要求取消。
房贷资产证券化破冰 房企银根松动有望
对于建设银行而言，12月9日将是一个重要的日子。在这一天，建行房贷资产证券化（MBS）产品的市场推介会在北京举行。 为了这一天，建行已经等待并且努力了8年之久。虽然本次被纳入证券化范畴的仅有上海、福建和江苏三个省、市分行筛选出的房贷资产，但这已经是一个重大突破。 就在半个月前，作为建行房贷资产证券化试点之一的上海，已经突破了个人按揭贷款发放的“7成上限”。虽然建行方面始终避免将这一突破与房贷资产证券化的进程联系起来，但显然，这一切并非巧合。 重大突破 建行试水房贷资产证券化在业内早已不是秘密，但12月9日迈出的是突破性的一步。 不过，这次“突破”也仅仅是履行“试点”的职能，因为证券化的总额仅有50亿元，这与建行系统总的房贷资产相比，只是九牛一毛。“这些资产是从上海、福建、江苏三个省、市的房贷资产中筛选出来的。”一位建行内部人士告诉记者。记者从可靠渠道获悉，此次建行资产证券化的产品将由中信信托负责承销。 记者从相关人士处了解到，目前央行已经批准了建行房贷资产证券化的申请。具体方案早在9月底就上报给了央行，而用于证券化的房贷资产分级目前已完成。建行内部透露，上海分行已经依照资产质量标准，将自己筛选出的30亿元资产划分为A、B、C、D四个级别，前三级为优先级债券，总额29．01亿元，D级资产总额约0．9亿元。为了保证优先级证券的收益，建行将自购0．9亿元的次级D级债券。对于甚为敏感的发行价格以及回报率，建行方面选择了沉默。该项工作的实操人之一的徐迪表示，12月9日的推介会上才能透露。 但是，建行首个房贷资产证券化产品的购买者现在却已经基本清晰。知情人士向记者透露，建行个人房贷资产证券将只向全国银行间会员单位发售，并在全国银行间市场流通交易。个人投资者不在试点期间的发售对象之列，未来发售对象是否进行调整，将根据本次试点的情况来判定。 房贷先行 建行为了这一“实质性”的突破，已经等待了长达8年时间，尽管证券化早已被看做是分解房贷资产风险的最佳途径。 徐迪透露，从1999年至今，建行方面已经向央行提交了6份房贷资产证券化的方案，前4套由于方案本身存在问题被否决，第5套方案则是由于法律层面的问题最终被国务院否决。直到今年的12月1日《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》正式执行，建行的房贷款资产证券化才开始提速，在方案得到原则通过之后，建行终于向央行递交了申请，实质性的一步终于迈出。 “这标志着政府在法规方面基本配套，虽然税务总局的税务处理规则还未正式出台，但这已经不能影响MBS试点的推出。”北京大学金融与产业发展研究中心主任何小锋说，而在2005年1月，国务院已经同意将建行与国家开发银行作为银行贷款资产证券化的试点银行。 之所以住房抵押贷款成为最先证券化的领域，“完全是由于住房抵押贷的资产质量是最好的。”建行一位内部人士对记者说，“上海、福建、江苏是住房抵押贷款资产最为良好，管理制度也最为完善的三个省、市，这也是选择他们作为试点分行的原因所在。”他说。 可以预测，在配套监管政策完善后，银行的资产证券化将获得进一步推进。银行获得更大生机了，因为银行信贷紧缩而导致资金饥渴的地产商们的日子是不是也会跟着好过了呢？显然，开发商们都在期盼着。 “松贷”有望？ 11月底，上海主要的两家住房按揭贷款的发放者——建行和中行相继放开了紧缩了将近1年的个人住房按揭贷款业务，突破7成“上限”的房贷重现市场。现在看来，这与建行的MBS的推出不无关联。 何小锋表示，房贷资产证券化的过程，实际上就是将资本市场的资金引入房地产信贷市场的过程，银行在分解房贷风险的同时，又获得了大笔流动资金，“这意味着房地产信贷市场获得了数十亿元的可再生性资金源”他在接受记者采访时说。 不过，建行方面显然不希望外界将这两者联系起来。“资产证券化一直是建行为实现更高收益和利润所要做的工作，而房贷紧缩是出于防控风险和执行中央统一的调控精神。”建行一位负责人对记者说。按照他的逻辑，资产证券化成功进行并不是放松个人按揭贷款的前提，而对于证券化回收的现金是否继续用于房地产相关科目的信贷发放，这位建行人士也表示不便表态。 不过，记者从有关渠道获悉，建行方面并没有完全否决将证券化回流到房地产科目信贷的可能性。甚至有消息称，在本次试点结束之后，房地产开发贷款的资产证券化问题也在考虑当中，如果开发贷款的证券化能够实现，对于房地产信贷政策的松动将是巨大的利好消息。 相关链接 所谓MBS（住房抵押贷款证券化），是指发起银行将缺乏流动性但能够产生未来现金流的住房抵押贷款，出售给特殊目的机构（简称“Special Purpose Vehicle SPV”），对贷款产生的现金流进行结构性重组后，在金融市场上发行证券并据此融资的过程。
“分户验房”明年1月1日正式实行 四成人不知
12月1日，市建委在其网站上公布了《住宅工程质量分户验房管理规定》（以下简称《规定》）。根据《规定》，从2006年1月1日起，住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，要对每一户及单位工程公共部位进行专门验收。也就是说，20多天后北京市住宅工程质量验收将一改过去以整栋楼验收加抽查的方式，而是采用挨家挨户进行验收的方式。对此，业内较为乐观的预期是——因新房质量而产生的纠纷“扯皮”现象将得到终结。 规定解读 适用所有住宅工程 “分户验房”是在全市范围内推广的，只要开发商所开发的住宅工程地处北京市行政区域内，那么在进行工程竣工验收时，均要对每一户以及单位工程公共部分进行专门验收。明年交房的现房、期房，包括普通住宅、公寓、别墅在内的商品房以及经济适用房都属于住宅工程的定义范畴。 重点检查八项内容 北京市建委物业管理处处长刘刚表示，现在业主购房时，不仅关注房子结构等安全性问题，窗户、下水道、工程缩水等一系列问题都是业主关心的焦点。因此在《规定》的第七条中，特别注明了在“分户验房”中重点检查的八项内容。（见附表1） 物业公司要参与 在进行住宅工程竣工验收时，建设单位应当先组织施工和监理单位有关人员进行质量分户验房，如果已选定物业公司，那么物业公司也应当参加住宅工程质量分户验房工作。 四道程序保验房 第一，在分户验收前根据房屋情况确定检查部位和数量，并在施工图纸上注明。 第二，按照国家有关规范要求的方法，对本规定要求的分户验收内容进行检查。 第三，填写检查记录，发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查。 第四分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字或签章确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章。 收房提示 一“书”一“表”不可少 经过“分户验房”程序确认合格的住宅项目，在购房人收房时开发商必须按户提供一“书”一“表”。“书”指的是《住宅质量保证书》，其上应当注明五个事项，同时这些事项应当在住宅工程交付使用时，在住宅单元入口进行公示，公示期不得少于6个月。“表”则指的是《住宅工程质量分户验房表》，其上应有建设、施工、监理单位负责人的签字或签章，并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章。开发商须将《住宅工程质量分户验房表》作为《住宅质量保证书》的附件一并交给购房人。 购房人可补签分户验房条款 对于今年购买了期房的购房人而言，由于其所签订的合同上并没有工程质量分户验房这一项，那么他们是否也能享受分户验房的权利？对此政府负责人士给与了肯定的答复。据市建委质量处处长郑伟革介绍，在今年签订期房购买合同的，开发商应与购房者补签分户验房条款。如果开发商不组织分户验房，市建委将不予进行竣工验收，住宅项目因此不能投入市场销售，这就有效防止了开发商逃避分户验房的责任。 “分户验房”将写进购房合同 郑伟革透露，12月中旬，市建委将出台现房购房合同示范文本，合同文本中将加上分户验房的相关内容，而期房合同不久之后也将进行相应修改。 各方看法 开发商：“分户验房”不会抬高房价 在接受记者采访时，开发商普遍认为“分户验房”不会抬高房价。万年花城房地产开发有限公司副总经理黄玺庆表示，“分户验房”的出台可以从很大程度上保护购房者的利益，尽管这肯定会增加开发商的工作量和生产成本，但承担这个成本应该是开发商的责任，而且这个增加的成本相对于房价来说是微不足道的，因此购房者不用担心“分户验房”会使房价上涨。 作为率先试行“分户验房”的项目之一，朝阳区建东苑东区12号、13号楼的开发商则从中尝到了甜头。据开发商住总集团二公司的计书记介绍，采取一户一验方式后，交房后统计回访维修率大大下降，这与以前形成了鲜明对比，更提升了开发商和施工单位的信誉。 监理方： 规范房地产行业 百万家园监理公司总经理许国忠认为，《规定》对于规范房地产行业，保护消费者合法权益起到一个积极推动的作用。《规定》规范了目前验收的标准，对门窗安装、采暖系统、排水系统、室内电气安装等这些容易被购房人忽视的细节均做出了相关要求。同时，《规定》还明确了参加验收工作的主体，建设单位指的是发包人，设计单位指的是设计院，监理单位指的是土建监理公司，施工单位指的是承建商，四方统一进行验收对保证验收程序的质量和真实性很有帮助。 律师： 为购房人维权添底气 北京市翰文律师事务所吴维丁律师表示，从房地产角度来说购房业主一直处于弱势。由于验房程序操作不规范，在以往的收房纠纷当中，尤其是精装修房，很多时候都是因为装修达不到标准，交付的房屋存在各种各样的问题造成的。《规定》的实施，可以说业主在收房时增加了一层保护法律文件手续。《住宅工程质量分户验房表》要求每一户一个文件，这属于一个收房的前置程序。如果购房人收房时发现房屋质量与表中检测结果不符，就可以依法维权，这样等于在法律上给了购房人一个合理的保障。 质疑 分户验房也有不足 但记者在采访过程中，也有一些人士对“分户验房”提出了自己的“质疑”。 北京市汉卓律师事务所毕文强律师指出，“分户验房”有不足之处。这主要体现在其与以往的标准一样“重要求，轻处罚”，即开发商如果没有达到标准，如何处罚，没有更为具体明确的标准。这样把处罚的权力交给法官，由于法官不可能对如此专业的事项进行更为专业的评判，使得消费者无法据此获得什么样的违约责任。最终，消费者的权利仍然可能留在纸面上。 一位网民更是口气强硬地表示：“户户验收是施工及监理(建设)方必须做的事，没必要出个规定什么的！关键是如何监督他们的验收，要把好关，对马虎验收行为的处置要严厉。对有质量投诉的工程该如何处罚责任方？如何诫免监管人员？”也有网民提出疑问，为什么购房人不能亲自参加验房流程？又该如何确保参加验收的各单位之间保持公正立场而没有掺杂权钱交易呢？ 搜狐焦点网的网络调查也显示，认为“分户验收能够减少房屋的质量问题”的网友仅占34.48%，8.62%的网民认为“不能”，而选择“不好说”的网民比例则高达56.90%。 附表：重点检查的八项内容： 1 建筑结构外观及尺寸偏差 2 门窗安装质量 3 地面、墙面和顶棚面层质量 4 防水工程质量 5 采暖系统安装质量 6 给水、排水系统安装质量 7 室内电气工程安装质量 8 其他规定、标准中要求分户检查的内容
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